Skisseprosjekt

I skisseprosjektet utvikles tekniske krav på overordnet nivå, og det utarbeides et tilhørende kostnadsoverslag basert på erfaringer.

Det bør avholdes forhåndskonferanse med kommunen på dette stadiet.

Det bør gjennomføres brukermøter for å engasjere brukerne. Alternativt kan brukerne delta i prosjekteringsmøtene.

Det er viktig at byggherrens representanter deltar aktivt i denne fasen, blant annet ved å delta i prosjekteringsmøtene. 

Alternative løsninger

For å sikre valgmuligheter i beslutningsprosessen utvikles det som regel alternative løsninger med tilhørende kostnadsoverslag. Ett av disse bør velges for videre bearbeiding.

Kvalitetsplan

Mange byggherrer etablerer en kvalitetsplan eller oppfølgingsplan for å følge opp kontrakten med rådgiverne i dette steget. Kvalitetsplanen er et verktøy som inneholder følgende:

• kvalitetsmål og -krav
• beskrivelse av planlagte tiltak for å nå målene og tilfredsstille kravene
• hvem som er ansvarlig for disse
• når i prosessen de skal utføres
• kontroll av resultat og måloppnåelse ved ferdigstilt prosjekt

I rehabiliteringsprosjekter må man være særskilt oppmerksom på bestemmelser fra riksantikvaren eller andre fredningsmyndigheter dersom dette ikke er avklart i tidligfasen. Dette gjelder særlig bygg som er eldre enn 100 år, men kan også gjelde yngre bygg dersom de er bevaringsverdige.

Dokumentasjon som normalt utarbeides:

• planer (situasjons-, utomhus-, etasjeplaner med hovedelementer)
• fasader og snitt
• perspektiv/3D-visualisering
• Planer for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA)
• beskrivelser (arkitektonisk utforming, overordnet materialbruk, konstruksjonsprinsipp, brannkonsept, lyd/akustikk, energi- og miljøløsninger
• universell utforming
• arealer, kostnader
• fremdriftsplan for videre prosess
• grunnundersøkelser dersom ikke dette er gjort tidligere
• tilstandsvurderinger dersom ikke dette er gjort tidligere

Noen velger å utvikle bygningsinformasjonsmodeller (BIM) i denne fasen, men det kreves grunnlagsinvestering for å bygge opp en slik modell.

Det er viktig å kontrollere at det leverte materialet oppfyller byggherrens krav i for eksempel ytelsesbeskrivelser og kvalitetsplaner som er laget for prosjektet.

Fra skisseprosjekt til konkurranse?

Det er ikke uvanlig å la skisseprosjektet danne grunnlag for tilbudsforespørselen til totalentreprenører. Dette er også i tråd med intensjonen i totalentrepriser der byggherren stiller funksjonskrav, mens detaljering og design av tekniske løsninger overlates til entreprenørene. Mange byggherrer ønsker imidlertid å gi mer detaljerte føringer til totalentreprenøren og utvikler derfor et forprosjekt. Motivet for dette kan være ønsket om å sikre tilfredsstillende nivå på drifts- og vedlikeholdskostnader.

Dersom det besluttes å gå til konkurranse på dette stadiet, lages også:

• tilbudsinnbydelse
• kontraktsbestemmelser