Før eller senere i et bygg eller anleggs levetid vil det være aktuelt med en større rehabilitering eller ombygging. Dette kan skyldes at bygget ikke lenger er lønnsomt å vedlikeholde, eller at det er oppstått endrede behov som følge av endrede arbeidsmetoder eller nye lovpålagte krav.
Årsaker til oppgradering og/eller ombygging
- slitasje – De ulike delene av bygget eller anlegget har begrenset levetid. Levetiden påvirkes både av slitasjen og av hvilket vedlikehold som har blitt utført.
- endrede brukerbehov – Dette kan for eksempel dreie seg om flere brukere, nye avdelinger, behov for flere felt, nye avkjøringer eller nye funksjoner
- nye lovpålagte krav – Kan være krav om en-sengsrom på sykehjem, krav til universell utforming eller branntekniske krav.
Kartlegging, vurdering av alternativer og utredning av konsekvenser
Først må byggets tekniske tilstand og brukernes behov utredes. Dette kan resultere i følgende alternativer:
- Riving og bygging av nytt
- Større rehabilitering og eventuelt ombygging
- Mindre rehabilitering
- Salg av eiendom og flytting eller omlegging av infrastruktur
Det er mange forhold som må vurderes for hvert av disse alternativene.
Det er avgjørende for en trygg prosjektgjennomføring at de berørte partene får uttale seg og blir hørt. En samlet vurdering av investeringskostnad samt drifts- og vedlikeholdskostnader for hele levetiden (livssyklusberegninger) bør være med i en konsekvensutredning.
Man kan også kartlegge CO2- utslipp fra materialbruk, anlegg og konstruksjon, energibruk og transport til og fra bygget, og ta med dette i konsekvensutredningen.
Forberedelse til oppgraderings- og ombyggingsprosjekter
Forhold som det kan være aktuelt å avklare tidlig:
- tomtens forutsetninger
- nærmiljø og naboer
- brukernes behov
- driftsmessige forutsetninger etter at bygget eller anlegget er ferdig dimensjonert
- spesielle funksjonelle behov
- livssykluskostnader (LCC)
- aktuelle standarder som skal legges til grunn
- kulturminnehensyn
- universell utforming
Det vil som regel være behov for en økonomisk avklaring med brukeren av bygget eller anlegget. Oppgraderings- eller ombyggingsprosjekter kan innebære økt husleie eller andre kostnadsendringer, og det er viktig at brukeren får presentert dette tidlig.
Det kan videre være behov for å velge en gjennomføringsmodell. Valg av entrepriseform avhenger av prosjektets størrelse, kompleksitet eller behovet for å detaljstyre valg av løsninger. Se steget ”Gjennomføringsmodell og prosjektplan” under Tidligfase for mer informasjon om gjennomføringsmodeller.
Man kan vurdere å utarbeide et forenklet program for prosjektet. Uansett bør det foreligge klare styrende dokumenter som kan bidra til å sikre forankring hos ledelsen.
Anskaffelser til ombygging og oppgradering
I utgangspunktet gjelder de samme krav til anskaffelser ved ombygging og oppgradering av et bygg eller anlegg som ved et ordinært byggeprosjekt.
Se stegene ”Konkurranse arkitekt/rådgiver” og ”konkurranse entreprenør” for henholdsvis utførelsesentreprise og totalentreprise for mer informasjon om gjennomføringen av anskaffelsene.
Oppfølging av prosjektet
Det er viktig at byggherren klargjør internt i egen organisasjon hvordan prosjektet skal følges opp. Dersom det er driftsleddet som får dette ansvaret, må myndighetsforhold knyttet til økonomi, tidsstyring håndtering av endringer avklares.
Klare tidsplaner med milepæler vil lette oppfølgingen.
Publisert: 29.10.2010
Sist endret: 01.11.2010