Prosjektering i byggeprosjekter

I prosjekteringsfasen legger du grunnlaget for utførelsen av bygget. Hvor mye som prosjekteres før det blir gjennomført konkurranse for entreprenør vil avhenge av valgt entrepriseform.

Publisert: 26. sep 2013, Sist endret: 06. Feb 2019

I totalentrepriser

Overlater du detaljprosjekteringsansvaret til entreprenøren. Byggherren utvikler en funksjonsbeskrivelse for de viktigste forholdene ved prosjektet, samt et skisseprosjektmateriale som grunnlag for totalentreprisekonkurranser.

Utførelsesentrepriser

Er byggherrestyrte entrepriser. Dette innebærer at byggherren har ansvaret for prosjekteringen fra programmeringsfasen til og med detaljprosjekteringen for gjennomføringen av byggearbeidene. Utførelsesentrepriser har hovedformene delte entrepriser, hovedentreprise og generalentreprise.

Samspillentrepriser

Åpner for større grad av ansvars- og risikofordeling mellom alle partene i et bygge- eller anleggsprosjekt. I samspillentrepriser kontraheres som regel en såkalt samspillsgruppe bestående av de viktigste prosjekterende og utførende. Medlemmene i samspillgruppen har i fellesskap ansvaret for prosjekteringen frem mot en omforent målpris.

Det er to hovedformer for samspillsentrepriser:

  • Samspill med incitament: Etter skisse-/forprosjektet utføres arbeidene som regningsarbeid, med avtalt fordeling dersom faktisk kostnad er mindre eller større enn avtalt målpris.
  • Samspill til totalentreprise: Etter skisse-/forprosjektet overtar samspillsgruppen ansvaret og det skrives totalentreprisekontrakt.

Utarbeidelse av dokumenter i prosjekteringsfasen

I prosjekteringsfasen blir følgende dokumenter normalt utarbeidet og ferdigstilt:

  • Grunnundersøkelser og tilstandsvurderinger
  • Planer (situasjons-, utomhus-, etasjeplaner med hovedelementer, takplaner)
  • Himlingsplaner
  • Fasader og snitt skjemategninger (rombehandling, dør- og vindusskjema, trappeskjema, skjema for gulvbelegg og fast innredning)
  • Skilting og oppmerkingsplaner
  • Belysningsplaner, signalanlegg
  • Planer for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA).
  • Beskrivelser (arkitektonisk utforming, overordnet materialbruk, konstruksjonsprinsipp, brannkonsept, lyd/akustikk, energi- og miljøløsninger)
  • Universell utforming
  • Arealer, kostnader
  • Fremdriftsplan for videre prosess
  • Beskrivelser med mengdefortegnelser basert på NS 3420, eller prosesskoden. I totalentrepriser burde funksjonsbeskrivelser ligge til grunn.

Footer inn her

    Er det laget bygningsinformasjonsmodeller (BIM), er det viktig å videreutvikle modellene i alle prosjekteringsfasene. Det er flere fordeler med å utvikle en BIM-modell. Blant annet vil feil kunne avdekkes, modellen kan effektivisere arbeidet på byggeplassen og kan brukes videre i driftsfasen.

    Andre tema

    Livssykluskostnader (LCC) i prosjektering

    I denne fasen er tomt og konsept valgt.

    I skisseprosjektet skal bygningsform og plassering på tomt optimeres. Muligheten for optimering er større jo mindre detaljert eksisterende reguleringsplan er for byggehøyder, fotavtrykk og volum. Med stor frihet kan vi for eksempel optimere plassering av bygg basert på grunnforhold. Dette kan ha til dels stor betydning for investeringskostnadene. Uteområdene påvirkes også av plassering på tomt. Videre vil muligheten for fremtidig påbygg/ tilbygg påvirkes av byggets plassering på tomt, med andre ord påvirke byggets elastisitet. Plasseringen kan også ha betydning for driftskostnadene. Vanskelig tilkomst til fasader kan for eksempel fordyre vedlikehold av fasader og utvendig vindusvask. Før plassering på tomt besluttes bør det gjøres en overordnet LCC-beregning av ulike plasseringsalternativer. Det viktig er å få frem differansen i investeringskostnad og/ eller driftskostnad ulike plasseringer medfører. Ulike plasseringer kan også gi muligheter for økt utnyttelse og slik sett ulikt inntektspotensial dersom deler av en tomt kan skilles ut og selges eller det kan bygges mer på tomten som enten kan leies ut eller gjøre at øvrige leiekontrakter kan sies opp eller andre eide bygg kan selges. 

    Når bygget er plassert på tomten optimeres bygningsform. Større etasjehøyder gir mulighet til enklere plassering av og færre potensielle kollisjoner mellom tekniske systemer. Det kan også gi mulighet for tekniske mellometasjer som kan gjøre drift, vedlikehold og utskifting av tekniske systemer mer effektivt. Det åpner også for større ombyggingsmuligheter og økt fleksibilitet i byggets levetid. Bygningsform har betydning for energibruk og lysforhold. Ikke minst har bygningsformen betydning for logistikk for brukerne av bygget – både kjernevirksomheten og driftsorganisasjonen. LCC-vurderinger knyttet til bygningsform er vist i film nr. 2 i Difis basiskurs om LCC.

    Arealeffektivitet påvirker LCC mye. Følgende vurderinger bør gjøres: 
    •    Brannkonseptets betydning, både med tanke på krav til areal til rømningsveier, men også muligheten til å dele opp bruken av en hel etasje
    •    Logistikkarealer, som trapper, heiser og korridorer
    •    Romløsninger, som cellekontor versus åpent landskap
    •    Fasadevalg og hvilken påvirkning dette har på både dagslys, og derigjennom romløsninger, og tykkelse på yttervegger som igjen påvirker brutto-/ nettofaktor
    •    Energikrav og energisystem, som igjen påvirker isolasjonstykkelse, areal til energisystemer i bygget og følgelig brutto-/ nettofaktor
    •    Behov for fremtidig ombygging og alternativ bruk (fleksibilitet/ generalitet)


    LCC-vurderinger knyttet til disse vurderingene er vist i film 3, 4, 5 og 6 i Difis basiskurs om LCC.

    Hvem som har ansvar for de ulike vurderingene følger av gjennomføringsmodell. I OPS med finansieringsansvar og design/ pris med driftsansvar har leverandør ansvar fra og med plassering av bygg på tomt. Med samspill som gjennomføringsmodell har normalt byggherre ansvaret for plassering på tomt, mens byggherre og leverandør sammen har ansvaret fra og med optimering av bygningsform. I totalentreprise uten samspill og byggherrestyrte entrepriser har byggherre normalt ansvar for alle vurderingene beskrevet over. 

    Veiledende kunngjøring for prosjekter over EØS terskelverdi?

    I prosjekteringen bør du vurdere om entreprenørkonkurransen skal kunngjøres som en veiledende kunngjøring på forhånd.

    Hensikten med veiledende kunngjøring er å varsle markedet om at det snart kommer en konkurranse, og det gir mulighet til å korte ned på tidsfristene for gjennomføring av konkurransen. Her er det krav til minimumsfrister i anskaffelsesforskriften.

    Fant du det du lette etter?

    Fant du det du lette etter?
    *