Skisseprosjekt i byggeprosjekter

I skisseprosjektet lager du de første beregningene og tegningene som realiserer prosjektprogrammet, og legger dermed grunnlaget for arkitektur og design.

Publisert: 26. sep 2013, Sist endret: 01. Mai 2019

Huskeliste

  • Gjør grunnundersøkelser og tilstandsvurderinger hvis det ikke ble gjort i tidligfasen.
  • Lag en kvalitetsplan for prosjektet.
  • Lag livssykluskostnadskalkyler for prosjektet.
  • Foreta løpende kvalitetskontroll av levert materiale.
  • Sikre god oppfølging av prosjekteringen, engasjer gjerne en prosjekteringsleder.
  • Sikre at innholdet i skisseprosjektmaterialet er forstått av brukerne.
  • Vurder om skisseprosjektet skal legges frem for politisk behandling.
  • Vurder om det skal sendes inn søknad om rammetillatelse.

Involvering

For å forankre planene i kommunestyret bør du nå avholde en forhåndskonferanse med kommunen.

Ha brukermøter for å engasjere brukerne. Et alternativ er også at brukerne deltar i prosjekteringsmøtene. Da får brukerne lagt fram sine synspunkter på et tidlig stadium i prosjekteringen.

I skisseprosjektet utvikler du tekniske krav på overordnet nivå og tilhørende LCC-beregninger basert på nøkkeltall/ erfaringstall. For å gi valgmuligheter i beslutningsprosessen er det vanlig å utvikle alternative løsninger med tilhørende LCC-beregninger.

Alternative løsninger og LCC

Her ser vi på alternative løsninger med tilhørende LCC-beregninger. Hvilken løsning du går videre med, for eksempel cellekontor eller åpent landskap, beslutter prosjektleder, eventuelt løftes til prosjekteier iht. delegert beslutningsmyndighet. Beslutningsgrunnlaget utarbeides av prosjektorganisasjonen. Dette bør inkludere LCC-beregningen og beskrivelse av kvalitative forskjeller mellom de ulike alternative løsningene. 

I denne fasen er de største påvirkningsfaktorene knyttet til bygningsform og arealeffektivitet. Dette inkluderer vurderinger av 

  • Byggets fremtidige tilpasningsdyktighet
    • Elastisitet – mulighet for tilbygg (horisontal), påbygg (vertikalt) eller reduksjon av areal (salg eller riving av deler av bygget)
    • Fleksibilitet – mulighet til å endre planløsning innen samme funksjon
    • Generalitet – mulighet til å endre planløsning og funksjon
  • Etasjehøyder for optimering av tekniske systemer
  • Brannkonseptets betydning, både mtp krav til areal til rømningsveier, men også mtp muligheten til å dele opp bruken av en hel etasje
  • Effektiv logistikk
    • Effektiv internlogistikk mtp trapper, heiser og korridorer
    • Styring av logistikk gjennom plassering av varemottak og eventuelt begrenset tilgang til deler av bygget
  • Romløsninger, som cellekontor versus åpent landskap
  • Åpningstider for bygget
    • Påvirker variable kostnader som strøm
    • Må planlegges hvis du legger opp til ulike åpningstider i deler av bygget

Aktuelle LCC-vurderinger i skisseprosjektet er vist i film 2 og 3 i Difis basiskurs om LCC. Hvem som tar vurderingene avhenger av gjennomføringsmodell. Leverandør vil normalt være ansvarlig for disse vurderingene med OPS, design/ pris med driftsansvar og samspill. Byggherre, med rådgivere, vil normalt være ansvarlig for disse vurderingene ved totalentreprise og byggherrestyrte entrepriser.

Plan for kontraktsoppfølging

Vi anbefaler å ha en plan for å følge opp kontrakten med rådgiverne i skisseprosjektet. Kvalitetsplanen er et verktøy som inneholder en beskrivelse av:

  • Kvalitetsmål og -krav.
  • Planlagte tiltak for å nå målene og tilfredsstille kravene.
  • Hvem som er ansvarlig for disse tiltakene.
  • Når i prosessen tiltakene skal utføres.
  • Kontroll av resultat og måloppnåelse ved ferdigstilt prosjekt.

Kvalitetsplanen bør også inneholde egne punkter om miljø for å sikre at alle fag implementerer kontraktens mål og krav for miljø i tekst og skisseløsninger. Miljø kan gjerne settes som et eget punkt på agendaen på prosjekteringsmøter.

Igangsettelsestillatelse og rammetillatelse

Det er mulig å søke om rammetillatelse for hele prosjektet. Rammetillatelsen skal på skisseprosjektstadiet angi de ytre rammene for prosjektet. All prosjektering og alle ansvarlige foretak trenger ikke være avklart før det søkes om rammetillatelse.

Når rammetillatelse er gitt og et fagområde er ferdig prosjektert, kan det søkes om igangsettelsestillatelse for det enkelte fagområdet.

Denne fremgangsmåten sørger for fleksibilitet og kontinuitet i prosjektet. Dersom du søker om rammetillatelse på skisseprosjektstadiet, bør du informere om dette i tilbudsforespørselen.

Totalentreprise

I totalentrepriser er det vanlig å kunngjøre konkurranse for entreprenør med skisseprosjektet som grunnlag. Noen byggherrer utarbeider også forprosjekt før konkurransen for entreprenør kunngjøres. Motivet for dette kan være å gi mer detaljerte føringer for entreprenøren.

Vi anbefaler å kunngjøre konkurranse for totalentreprenør basert på skisseprosjektet og ytelse- og funksjonsbeskrivelse. Dette er i tråd med intensjonen i totalentrepriser, der byggherren stiller funksjonskrav, mens detaljering og design av tekniske løsninger overlates til entreprenørene. 

Skisseprosjekt og funksjonsbeskrivelse skal som regel godkjennes politisk før prosjektet kan videreføres.

Utførelsesentreprise

Videreføring av skisseprosjektet til forprosjekt i utførelsesentrepriser forutsetter at byggherren har tatt stilling til hvilke alternativer som skal utredes. De fleste byggherrer vil stå for dette beslutningspunktet selv, men enkelte kan ønske å foreta en tredjepartskontroll av skisseprosjektet.

Samspillsentrepriser

Samspill til målsumskontrakt

I samspillsentrepriser til målsumskontrakt blir det sammen med skisseprosjektet utarbeidet en målpris for prosjektet. Målprisen er den beregnede totalkostnaden partene har blitt enige om og som partene skal styre mot.

Målprisen består av følgende elementer:

  • Selvkost
  • Uforutsette kostnader/risiko
  • Reklamasjonsavsetning
  • Påslag

Det er viktig at partene har felles forståelse av innholdet i de ulike elementene i målprisen og er enige om hva som regulerer den. Felles forståelse skaper klarhet og forutsigbarhet og forebygger tvister.

Samspill til totalentreprise

I samspill til totalentreprise overtar samspillsgruppen prosjektet når skisse-/forprosjektet er ferdig. Videre arbeider reguleres i en totalentreprisekontrakt.

Videreføring av prosjektet?

I samspillsentrepriser settes det normalt opp en frigjøringsklausul for byggherren i prosjekteringsfasen. Det betyr at byggherren når som helst i løpet av prosjekteringen kan velge å avbryte samarbeidet mot å betale påløpte kostnader.

Det mest vanlige er at byggherren ønsker å gå videre med entreprenøren basert på utarbeidet prosjektgrunnlag og omforent målpris. En beslutning om å gå videre må nedfelles skriftlig i et referat eller en avtale. Dette dokumentet marker overgangen fra prosjekteringsfase til utførelsesfase.

Hjelp oss å bli bedre

Fant du det du lette etter?

Tilbakemeldinger blir ikke besvart. Gå til siden med kontaktinformasjon hvis du trenger hjelp.

Hjelp oss å bli bedre