Identifisering av behov i et byggeprosjekt

Her analyseres prosjektets egenskaper for å få frem muligheter og økonomisk forsvarlige tiltak. Dette leder frem mot en beslutning om hvordan behovet kan løses, for eksempel med å leie eller å gjennomføre et byggeprosjekt.

Publisert: 26. sep 2013, Sist endret: 29. Apr 2019

Huskeliste

  • Gjør behovsanalyser for å få frem det reelle behovet. Hvilken verdi skal bygget ha for bruker?
  • Sett klare og prioriterte mål for prosjektet.
  • Ta inn samfunnsansvar i målene, diskuter med ledelsen, til overordnede mål i virksomheten.
  • Vurder om det er behov for å få inn eksterne rådgivere til utredningene.
  • Informasjonsmøter eller nabomøter kan være egnet for å få nærmiljøets synspunkter.

Behov, krav og mål for prosjektet

Her gjør du en behovsanalyse for å avklare hvilke behov som skal dekkes og hvilke overordnede rammer prosjektet skal ha. Løsning på hvordan behovene skal dekkes finner du senere.

Målene for prosjektet bør gjenspeile overordnede mål, som (fylkes-) kommunale bærekraftmål, mål i eiendomsstrategien. Videre bør det defineres mål for behovet som skal dekkes, husk eventuelt brukerspesifikke mål.

Forhold som bør vurderes her er:

  • Brukerbehov som samhandling internt mellom ulike brukere i virksomheten som skal bruke bygget
  • Funksjoner som skal dekkes og eventuelle spesielle behov, som krav til universell utforming utover regelverk
  • Driftsmessige forutsetninger
  • Aktuelle standarder som skal legges til grunn
  • Miljøhensyn
  • Krav til lokalisering med tanke på mobilitet, tilrettelegge for gående, syklende, kollektivbrukere mm.

Footer inn her

    Behovsanalysen bør inkludere møter med brukerne, gjennomgang av aktuelle politiske og administrative planverk og eventuelle tilstandsvurderinger og miljørapporter.

    Styringsdokument og styringsgruppe

    Når behov, mål, krav og prosjektorganisering er definert dokumenteres dette i et styringsdokument. Styringsdokumentet skal være gjeldende for alle prosjektfaser, men detaljeres stadig ettersom prosjektet detaljeres.


    Eksempel på styringsdokument er Difis mal for styringsdokument. Det understrekes at denne malen er for prosjekter generelt, ikke bare for byggeprosjekter. Det vil derfor være nødvendig å gjøre tilpasninger til både prosjektets innhold og at man er i denne helt tidlige fasen der prosjektet ikke er definert som en konkret leveranse, men som et behov. Med tanke på LCC bør det spesifiseres hvordan hensyn til livsløpsperspektivet skal ivaretas, for eksempel sette som krav at det i alle alternativanalyser skal gjøres en LCC-analyse og at LCC-analysen skal være del av beslutningsgrunnlaget.


    For å sikre en god vurdering og oversikt over ulike alternative løsninger, bør det settes sammen en styringsgruppe med forskjellig kompetanse.
    Mulige deltakere i en slik styringsgruppe kan være:

    • Prosjekteier
    • Prosjektleder
    • Programmeringsleder
    • Rådgivere eller konsulenter
    • Brukerrepresentanter, både fra virksomheten som skal bruke bygget og driftsorganisasjonen som skal drifte bygget

    LCC i behovsdefineringen

    En utfordring med tanke på LCC er at behovet ofte blir definert som en løsning fremfor et behov. For å definere behovet må prosjektleder og prosjektteam være bevisste på å beskrive behovet som funksjonskrav. Alternativene for hvordan behovet skal dekkes utvikles etter at behov, mål og krav er besluttet.

    I BA2015s veileder Tidligfase i byggeprosjekter oppgis følgende eksempler på identifiserte behov:

    • En bygning har ikke blitt oppgradert på lengre tid, og utformingen er lite funksjonell for virksomhetens brukere og arbeidsprosesser – interessenters behov
    • En virksomhet vokser og har behov for flere kontorplasser – etterspørselsbasert behov
    • En kommune har hatt netto innflytting og opplever at kommunens skoler ikke tilfredsstiller krav til areal pr. elev – normative behov (behov gitt av lover, forskrifter, kommunale vedtak, etc.)

    Eksemplene på behov vist over er ofte karakterisert som prosjektutløsende behov. 
    I livsløpsperspektivet bør også andre behov kartlegges slik at man dekker behov som enten forbedrer virksomheten, legger til rette for å dekke fremtidig endring i behov eller tar oppgraderinger i bygningsmassen man vet må gjøres noe frem i tid, men som det kan lønne seg å gjøre når man uansett skal utrede et byggeprosjekt.


    I et livsløpsperspektiv vil også definerte krav og mål påvirke kostnaden. Strenge energikrav vil gi lavere energiforbruk i driftsfasen og følgelig lavere løpende energikostnader. Samtidig kan strenge krav føre til energikrav, for eksempel krav om plusshus, gjøre at investeringskostnaden for å spare/ selge energi i driftsperioden være høyere enn verdien av besparelsen i årlige energikostnader. Dette vil utredes i konseptutviklingen og i konseptbearbeidingen. I behovsfasen er det samtidig viktig å være klar over denne potensielle målkonflikten mellom mål om lavest mulig investeringskostnader og klimavennlig bygg. I denne fasen bør følgelig målene prioriteres slik at man får tydelige rammer for hva som skal prioriteres i konseptutviklings- og konseptbearbeidingsfasen. 

     

    Anskaffelse av eksterne rådgivere

    Har du ikke kapasitet eller kompetanse til å gjøre vurderingene selv, må du vurdere å Difis veiledning for å anskaffe arkitekt og rådgivere. Du må samtidig vurdere om rådgiverne skal bistå også i program- og konseptutredningsfasen.

    Ekstern byggherrerådgjevar/ prosjektleiar?
    Les mer om vurdering av behovet for eksterne ressurser i byggherrerådgiver eller prosjektlederrollen

    Sluttresultat for steget: Beslutning om byggeprosjekt

    Ofte er en ledelses- eller politisk behandling av behovs- og løsningsutredningen ønskelig. Dette er fordi igangsetting av programmering vil involvere mange aktører og medføre større kostnader.

    Hjelp oss å bli bedre

    Fant du det du lette etter?

    Tilbakemeldinger blir ikke besvart. Gå til siden med kontaktinformasjon hvis du trenger hjelp.

    Hjelp oss å bli bedre