Program og konseptutvikling av byggeprosjektet

Ulike løsninger og konsepter som kan tilfredsstille behovet må utredes og vurderes. I denne fasen må du også opprette en plan for prosjektet og ta stilling til hvilken gjennomføringsmodell du vil bruke.

Publisert: 26. sep 2013, Sist endret: 02. nov 2018

Huskeliste

  • Brukerne må engasjeres i brukermøter, arbeidsmøter eller tilsvarende.
  • Gjennomfør analyser og konseptutredninger for å vurdere ulike alternative løsninger.
  • Livssykluskostnader (LCC) bør gjennomføres for de ulike alternativene.
  • Avklar tidlig om det er behov for nytenkning og innovasjon; er det områder som fungerer dårlig, hvor er det utfordringer? - Dette kan være triggere som viser et innovasjonspotensial 
  • Lag en prosjektplan med kostnadsoverslag.
  • Ta stilling til hvilken gjennomføringsmodell du vil bruke for prosjektet. (Se Entrepriseveilederen)

Bygge nytt eller rehabilitere?

Når du trenger større arealer eller har et gammelt, lite funksjonelt bygg eller anlegg, er det lett å konkludere med at den enkleste løsningen er å bygge nytt.

Det er imidlertid viktig, både for økonomi og miljø, å vurdere om du virkelig har behov for en så stor endring:

  • Kan du disponere eksisterende arealer annerledes?
  • Kan du leie lokaler eller arealer et annet sted?
  • Kan du gjennomføre en generell oppgradering?
  • Kan du bygge om deler av arealet?
  • Kan du bevare deler av konstruksjonen, for eksempel bærende konstruksjoner?
  • Kan du bevare enkelte bygnings- eller anleggskomponenter, eksempelvis heiser, trapper, ventilasjonsanlegg, broer eller veibelysning for ombruk?

Disse vurderingene kan være en del av en mulighetsstudie, som får fram mulige måter å løse behovene som er identifisert. Studien gir et godt grunnlag for videre beslutning på ledernivå.

Viktige forhold ved en eksisterende eiendom som grunnlag for vurderingene

Tomten

Tomten må vurderes med tanke på en rekke forhold:

  • Hvordan er plassering med tanke på brukerne, i dag og om 10 år?
  • Hvordan er transportbehovet for bil/buss?
  • Er tomten stor nok etter den nye behovsvurderingen?
  • Er det plass til senere utvidelser?
  • Har tomta plass til provisoriske lokaler under en eventuell ombygging?
  • Kan eiendommen enkelt brukes til andre formål, offentlig eller privat?
  • Gir reguleringen for aktuelle tomter føringer for valget?

    Bygninger

    Bygninger som skal rehabilites, får i utgangspunktet same krav til standard på alle område som nybygg. Noen grunnleggende spørsmål:

    • Er det mulig å tilpasse bygningene til kravet om universell utforming?
    • Kan de fleste bærende konstruksjonene beholdes?
    • Kan funksjoner bli værende i dagens rom?
    • Er bygningene signalbygg i nærmiljøet eller bevaringsverdige?
    • Har kommunen teknisk underlag for bygget: Tegninger, bygningsmessig beskrivelser, tilstandsanalyse, oversikt over farlige bygningsmaterialer?

      Huskeliste til hjelp i vurderingene

      • Rehabilitering krever en god tilstandsanalyse og økonomisk analyse.
      • Rehabiliterte bygg får, for samme funksjoner, større bruksareal enn nybygg. Disse ekstra kvadratmetrene må driftes og vedlikeholdes og ekstra årskostnad må påregnes.
      • Det må skaffes erstatningslokaler under ombyggingen.
      • Salg av attraktive tomter og/eller bygninger som enkelt kan tilpasses annen bruk, gir tilskudd til finansiering av nybygg. 
      • Om et nybygg kan bedre primærdriften, vil merkostnaden på investeringeb i nytt bygg raskere betale seg.
      • Ved byggearbeid i tilknyting til bygg som er i drift i byggeperioden vil man oppleve ulemper for brukerne i form av støy, sikkerhetsrisiko og  mindre tilgjengelige uteområder.

        Energiambisjoner

        Energiambisjoner bør avklares i tidligfase. Beregninger av livssykluskostnader vil få frem de økonomiske fordelene med slike bygg. Beslutningen om energiambisjon kan tas senere, men kan da medføre økte kostnader.

        Footer inn her

        Avklaringen av energiambisjoner bør skje i eller før forprosjekt. Når miljømål for prosjektet fastsettes vil f.eks et passivhus være en måte å oppnå miljømålet på. Ofte er det nødvendig med en politisk behandling av dette i løpet av denne fasen for å avklare rammene for prosjektet.

        Styringsdokumenter og beslutningsunderlag

        Prosjektet må utarbeide prosjektplaner og beslutningsunderlag. 

        Lag prosjektplan

        Prosjektplan med et kostnadsoverslag er grunnlag for fremdrift av prosjektet og kommende konkurranser. Prosjektplanen må inneholde følgende:

        • Beskrivelse av prosjektet
        • Mandat
        • Mål (prioritert)
        • Kostnadsoverslag
        • Hovedmilepæler
        • Krav til samfunnsansvar (unngå sosial dumping, ta miljøhensyn og sosialt ansvar)

        Det er viktig å sette av nok tid til tverrfaglig samarbeid og oppfølging av samfunnsansvar i prosjektplanen. Mål og krav for samfunnsansvar må bli evaluert og status målt ved milepælene. Det er viktig å sette av nok tid i utførelsesfasen til:

        • Ekstra miljøkartlegging og sanering ved rivning eller ombygging.
        • Kartlegging av risiko for sosialt ansvar i leveransekjedene til byggematerialene.
        • Oppfølging av risiko for sosial dumping i leverandørkjedene.

          Andre særlig viktige vurderinger i tidligfase

          Miljøvurdering av tomt og beliggenhet

          Om du kommer til at den beste løsningen er å bygge nytt, må miljøaspektet vurderes i valg av tomt og beliggenhet:

          • Uberørte områder er en ressurs i et økologisk perspektiv. Kan du bygge der det allerede er bebygd?
          • Vurder plassering av bygget opp mot kollektivt knutepunkt. Miljøbelastningen fra reiser og transport reduseres ved å bygge nær et knutepunkt.
          • Undersøk om det er miljøverdier vernet i lov, forskrift eller avtaler som må ivaretas ved utbygging. Dette kan være forekomst av truede eller sjeldne naturtyper og påvirkning av leveområder til truede dyrearter.
          • Er tomten optimal for et bygg eller anlegg med de funksjonene du trenger? Er det andre funksjoner som egner seg bedre med tanke på flerbruk, transportbehov mm?

            Økonomi

            Redegjør for økonomien på overordnet nivå. Følgende momenter må være vurdert:

            • Totale bygge-/anleggskostnader
            • Budsjett for prosjektorganisasjonen
            • Risikovurderinger
            • Fremdriftsføringer
            • Tilstrekkelig finansiering for å gjennomføre prosjektet

            Livssykluskostnadene i prosjektet kan tydelige viktige valg mellom de alternative konseptene.

            Det kan være nyttig å ta kontakt med bransjeaktører for å diskutere deres erfaringer. Kostnadsoverslag skal legges inn i prosjektplanen.

            Sluttresultat for steget: Godkjenning av program og konseptutredning

            Program og konseptutredningen skal som regel godkjennes gjennom ledelsesgodkjenning eller politisk behandling. Dette kan godkjennes med eller uten endringer, og beslutningen legger rammen for prosjektet.

            Fant du det du lette etter?

            Fant du det du lette etter?
            *