Overtakelse av bygget

Når arbeidene er utført, testing er gjennomført og eventuell prøvedrift er avsluttet er det tid for overtakelse av bygget eller anlegget. Overtakelse utløser en rekke kontraktmessige konsekvenser.

Publisert: 26. sep 2013, Sist endret: 21. nov 2018

Huskeliste

  • Gjør en overtakelsesbefaring med skriftlig protokoll.
  • Følg opp eventuelt etterarbeid innen frister for utbedring.
  • Ansvarlig søker må sende inn søknad om brukstillatelse.
  • Overlevering av FDV-dokumentasjon og "som bygget" dokumentasjon (spesifikasjon av bygget løsning)
  • Kontroller sluttoppgjørsoppstilling fra entreprenør og varsle innen fristen dersom det er feil eller mangler i oppstillingen.

Avslutning av kontrakten

Når bygget eller anlegget tas i bruk eller når du har godkjent leveransen med en signert overtakelsesprotokoll, er bygget eller anlegget formelt overtatt.

Overtakelse har flere kontraktmessige konsekvenser:

  • Dagmulkt stopper
  • Risiko overføres til byggherren
  • Entreprenørens forsikringsansvar avsluttes
  • Reklamasjonsperioden starter
  • Entreprenøren må oversende sluttoppgjør
  • Sikkerhet trappes ned
  • Om du har fått brukstillatelse kan du flytte inn

Husk at du må reklamere på synlige mangler for å få disse utbedret. Ellers mister du retten til å få mangelen utbedret uten kostnad.

Ulovlig brukstakelse

Hvis byggherren tar i bruk bygget uten å ha rett til det etter kontrakten, kan dette anses som ulovlig brukstakelse. Konsekvensene blir da de samme som ved vanlig overtakelse. Blant annet vil dagmulkt slutte å løpe og byggherren overtar risikoen.

Om det ikke er avtalt i kontrakten vil også det å sette inn møbler og annet inventar før overtakelse være ulovlig brukstakelse.

Delovertakelse

Ved delovertakelse må du være oppmerksom på grensesnittet mellom det du har overtatt og det du ikke har overtatt. Det kan for eksempel være at du overtar en gymsal fordi den er tidligere ferdig enn resten av skolen.

Delovertakelse av de delene av bygget som ikke skal gjennom prøveperiode anbefales ikke. Delovertakelse i slike tilfeller reiser vanskelige grensesnitt og kompliserer overtakelsen. For eksempel vil sikkerheten trappes ned og det skal sendes delfaktura for de delene av bygget som er overtatt. Delovertakelse krever at kontrakten er bygget opp slik at det er enkelt å se hva som er tilknyttet den delen som overtas og hva som gjelder det som blir overtatt på et senere tidspunkt.

Overtakelsesbefaring og -protokoll

Entreprenøren skal innkalle byggherren til en overtakelsesbefaring når bygget eller anlegget er ferdig. Både byggherre og entreprenør skal være til stede.

Ved overtakelsesbefaringen skal det skrives en overtakelsesprotokoll. I protokollen skal det føres inn hvem som var til stede, mangler som er påvist, frist for utbedring av manglene, og om bygget overtas eller nektes overtatt.

Protokollen skal signeres selv om byggherren nekter å overta. For å nekte overtakelse må manglene, herunder også mangel på dokumentasjon, være så store at bygget ikke kan brukes som forutsatt.

Det må i tillegg til overtakelsesprotokollen utarbeides en mangelliste. Denne må spesifisere påviste mangler ved bygget og dokumentasjonen, inkludert de manglene partene er uenige om, og sette en tidsfrist for utbedring.

Oppfølging og utbedring av feil og mangler

Det er viktig at byggherren følger opp leverandørens utbedringer av eventuelle feil og at den fastsatte fristen for retting overholdes. Hvis entreprenøren ikke retter påviste mangler, kan byggherren holde tilbake så mye penger som mangelen representerer. Om kontrakten gir mulighet for å kreve dagmulkt kan byggherren velge dette hvis utbedring av mangelen er forsinket.

Søknad om brukstillatelse

Ansvarlig søker har ansvar for å søke om brukstillatelse. Byggherren må ha brukstillatelsen før han kan ta i bruk bygget eller anlegget. Søknaden må derfor sendes i god tid før overtakelse.

Sluttoppgjør

Etter overtakelsen skal entreprenøren sende en sluttoppstilling med sluttfaktura til byggherren etter angitt frist i kontrakten. Sluttoppstillingen skal inneholde en full oppstilling over alle partenes alle entreprenørens krav i forbindelse med kontrakten. Krav som ikke er tatt med i sluttoppstillingen kan ikke fremsettes etter utløpet av fristen, med mindre det er tatt forbehold om det konkrete kravet.

Dersom entreprenøren ikke sender sluttoppstilling, kan byggherren be om dette innen en rimelig tilleggsfrist. Hvis entreprenøren ikke fremlegger en oppstilling innen fristen, taper entreprenøren retten til alle krav i forbindelse med kontrakten.

Dersom byggherren ikke protesterer på sluttoppstillingen innen en angitt frist, har han stilltiende akseptert kravene.  Entreprenøren har en frist på å fremme innsigelser og egne krav, herunder krav om dagmulkt. Etter fristen mister partene alle krav som ikke er fremmet.

 

Fant du det du lette etter?

Fant du det du lette etter?
*